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La bulle de l'immobilier (rédigé le 04/11/2010)

Si un sujet passionne l'ensemble des Français, c’est bien l’immobilier. Les nombreux hebdomadaires généralistes l’ont compris et multiplient les numéros consacrés au prix de la pierre à un rythme défiant toute logique. Si ces mêmes magazines titraient tous les six mois sur la Bourse, un tel effet de mode éveillerait, à n’en pas douter, la suspicion des épargnants. Avec l’immobilier, aucune inquiétude. D’ailleurs, certains – en tête desquels les promoteurs et les agences immobilières – n’hésitent pas à affirmer que l’immobilier ne fait que monter et qu’il en sera toujours ainsi. Depuis quelques mois, pourtant, quelques voix discordantes se font entendre. Alors que le débat prend forme, nous avons choisi, cette semaine, de revenir plus en détails sur deux facteurs jugés déterminants pour l’évolution des prix : les revenus des ménages et les taux d’intérêt.

Bien au-delà de toute cohérence

Économiste spécialiste du marché de l’immobilier, Jacques Friggit estime que les prix des logements sont corrélés, sur le long terme, au revenu disponible des ménages. Ce qui fait appel, avouons-le, à un certain bon sens... Partant de ce point de vue, M. Friggit a mis en place un indicateur mesurant l’évolution de l’indice des prix rapporté au revenu disponible des ménages. De 1965 à 2000, les prix ont évolué peu ou prou comme les revenus : cet indicateur s’est inscrit dans un tunnel que l’on nomme désormais le Tunnel de Friggit. En 2000, cet « équilibre » a en revanche pris fin et l’indicateur de M. Friggit s’est emballé. Les prix de la pierre ont explosé à la hausse à Paris, en banlieue et en province. Au final, les ménages ont aujourd’hui besoin en moyenne de 5 années de revenus disponibles pour acquérir un logement, contre 2,5 en temps normal (de 1965 à 2000). La baisse des prix enregistrée en 2008 et 2009 n’a pas véritablement assaini le marché. Le rebond actuel pousse même l’indicateur vers ses plus hauts. Dans le même temps, et c’est là un véritable danger pour le marché immobilier, cette remontée des prix n’est pas accompagnée par un rebond semblable des volumes. En réalité, les échanges se sont taris tandis que les prix restent en apesanteur. Or, vous aurez noté que les volumes de transactions et les prix sont très fortement corrélés de 1965 à 2007... À partir de cette date, l’écart entre ces deux variables bondit pour rester encore aujourd’hui à des niveaux records. Et insoutenables, selon nous. Car pour retrouver un équilibre, soit les revenus des ménages se mettent à flamber, soit les prix corrigent. Sans être foncièrement pessimiste, la correction du marché nous semble plus probable. Faut-il d’ailleurs s’en plaindre en tant qu’investisseur ? Non. Actuellement, le rendement locatif, autour de 3 %, est devenu presque aussi ridicule que le rendement des obligations. Or, la pierre est loin d’être un actif aussi liquide que les emprunts obligataires ou les actions que vous pouvez revendre quasiment sans frais du jour au lendemain.

Quel élément déclencheur ?

Si une bulle sur l’immobilier existe, quand va-t-elle exploser ? Il s’agit là d’une question bien évidemment essentielle. Même si cela va vous étonner, nous sommes tentés de dire que le phénomène de correction a déjà débuté avec l’effondrement des volumes. La probabilité de voir les prix s’orienter à la baisse dès 2011 est ainsi très élevée. La remontée des taux d’intérêt pourrait, à ce titre, accélérer la décrue. Selon les dernières simulations du courtier Empruntis, si les taux repartent à la hausse autour de 4,50 % (comment pourraient-ils d’ailleurs reculer alors qu’ils sont à 3,50 % sur 20 ans ?) et les prix augmentent de 5 %, seuls 73 % des emprunteurs actuels seraient encore finançables. Ils ne seraient plus que 64 % si les taux atteignaient 5 %.

Une correction d’environ 30 % ramènerait les prix sur leur niveau d’équilibre et les rendements locatifs à des niveaux attrayants. Dans ces conditions, il convient d’attendre et d’être patient.